Odpowiedź KWK Promes - dot. Konkursu na rozbudowę Bunkra Sztuki

Konkurs na rozbudowę Bunkra Sztuki - odpowiedź KWK Promes

Decydując się na udział w konkursie na przebudowę i nadbudowę Bunkra Sztuki przyjęliśmy, że założeń Inwestora nie możemy traktować dosłownie, gdyż projekt kolidowałby z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego i uzyskanie pozwolenia na budowę byłoby niemożliwe, a przynajmniej nie w zakładanym czasie. Stąd zamiast nadbudowy zaprojektowaliśmy rozbudowę podziemną, głeboką na 4 kondygnacje (z Regulaminu Konkursu wynikało, że Inwestor daje architektom dowolność rozwiązań). Nasz projekt okazał się jedynym, który mógł ubiegać się o pozwolenie na budowę bez zmiany MPZP.

Decyzję o takim rozwiązaniu i ewentualnych dalszych negocjacjach w wypadku wygranej podjęliśmy świadomie, gdyż w Regulaminie Konkursu i w załączonej umowie widniał zapis, cytując: „Zamawiający określa jako istotne postanowienia dotyczące zakresu opracowania pracy konkursowej, praw autorskich, płatności oraz terminów wykonania dla Części 1. Zmiany w tym zakresie będą wprowadzone jedynie w uzasadnionych przypadkach”. Założenia do programu funkcjonalno – użytkowego i Regulamin wraz z projektem umowy mówią o dwóch etapach i nadbudowie, nasz projekt przewiduje jeden etap (gdyż projekt jest niepodzielny ze względów funkcjonalnych) oraz rozbudowę podziemną na cztery kondygnacje. Czyli jest jak najbardziej uzasadnionym przypadkiem do wprowadzenia zmian w umowie, co przewidywał regulamin konkursu.

Z projektem wiązały się nowe ryzyka, których Zamawiający nie mógł sprawdzić ogłaszając konkurs, gdyż zakładana była tylko jedna kondygnację podziemną pod Bunkier Cafe. Wykonał do głębokości 4 m odwierty plus wstępne prace archeologiczne. Nasz projekt wymaga badań gruntu do głębokości 30m pod ziemią, czyli o 26 m głębiej! W zabytkowej części Krakowa , gdzie odkrycie pod ziemią jakiegoś zabytku czy pozostałości dawnej zabudowy graniczy z pewnością. Dlatego bazując na tym zapisie regulaminu negocjacje szły w tym kierunku, by nowe ryzyka zdjąć zarówno z projektanta jak i z zamawiającego, bo koszta mogły być nieprzewidywalne. Przykładowo, badania archeologiczne tylko na poziomie 4 m pod powierzchnią Bunkier Cafe miały wynosić 800 000 zł. Było to po stronie Zamawiającego i o te pieniądze wnioskował, ale kwota mogłaby ulec zmianie ( np. podwojeniu), gdyż pojawiły się kolejne poziomy do zbadania. Równolegle z archeologią prowadzone są roboty geologiczne ( koszt po naszej stronie), które również ciężko oszacować na tym etapie (odbyliśmy konsultacje z miejscowymi geologami). Rolą architekta jest planowanie i bezpieczne przeprowadzenie inwestycji do samego końca, chroniąc również interes zamawiającego. Dlatego przy bardzo skromnym budżecie 1.200 000 zł na projekt wraz z badaniami geologicznymi i wszystkimi uzgodnieniami ,negocjowaliśmy wprowadzenie takich zapisów, gdzie możliwe byłoby zawieszenie umowy, by uzyskać ewentualne dodatkowe środki na dalsze nieprzewidziane badania geologiczne i archeologiczne, które mógłby zlecić np. konserwator zabytków. W tej sprawie praktycznie doszliśmy do konsensusu.

Negocjowaliśmy również terminy wykonania projektu tłumacząc, iż majowy termin uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę jest bardzo trudny, gdyż z samych przepisów i terminów z nich wynikających, odpowiednie instytucje mają czas na odpowiedzi na nasze wnioski daleko po majowym terminie – ciągle będąc w zgodzie z prawem. Stworzyliśmy harmonogram prac projektowych, pokazując, że optymistyczny termin złożenia projektu do pozwolenia na budowę to listopad, pod warunkiem, że nie pojawi się konieczność dodatkowych uzgodnień, czego na tym etapie nie można wykluczyć. Tutaj również doszliśmy do porozumienia.

Z naszej strony, chcąc zrobić wszystko, aby zdążyć za maj, wykonaliśmy pierwszy etap umowy bez jej podpisania i wynagrodzenia, prowadząc konsultacje z branżystami, dopracowując projekt i konstrukcję (mimo braku uwag ze strony zamawiającego, wynikających z braku podpisania umowy) i przygotowując odpowiednie wnioski. Udało się ten etap zakończyć przed Wigilią.

Jedynym punktem, który nie został do tego momentu uzgodniony, była kwestia możliwości dyskutowania o dodatkowym honorarium w momencie odkrycia czegoś niespodziewanego pod ziemią i konieczności zmiany wtedy całego projektu. W zapisie chodziło o to, by obydwie strony mogły zawiesić umowę do czasu pozyskania środków. Nasza intencja była również taka, by działało to w drugą stronę i gdy zamawiający nie ma środków np. na dodatkowe prace archeologiczne, to również czekamy bez wzajemnych roszczeń. Chęć wprowadzenia tego zapisu wynikała z naszych doświadczeń przy budowie Centrum Dialogu „Przełomy”, gdzie znalazły się środki na dodatkowe prace budowlane, a KWK Promes dopłacało do projektu ponad dwa lata i gdyby nie inne realizacje, biuro przestałoby istnieć.

Rozumiemy oczywiście, że ze względu na środki przeznaczone na pierwszy etap umowy, które Zamawiający otrzymał i musiał rozliczyć do końca roku, umowa w takiej formie nie mogła być przez niego podpisana. Z kolei my nie mogliśmy podpisać umowy, która została nam przekazana przez Zamawiającego po Świętach, gdyż była to praktycznie wersja z czasów konkursu, nie obejmująca większości z naszych późniejszych wzajemnych ustaleń. Rozumiemy, że był to wymóg formalny i zamawiający musiał tak postąpić. Dla nas nie jest to jednak temat zamknięty i gotowi jesteśmy w jakiejś formie, na którą zamawiającemu pozwoli prawo, kontynuować rozmowy. Dla nas to ważny projekt i mamy świadomość, że niewielu architektów jest go w stanie opracować i doprowadzić inwestycję do zadowalającego i szczęśliwego zakończenia.

Robert Konieczny, KWK Promes

Zobacz informację o wynikach negocjacji tutaj

Nie przegap okazji!!!

zapisz się do naszego newslettera