Rozmowa ze Sławomirem Gzellem - przewodniczącym Głównej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej

Rz: Główna Komisja Urbanistyczno-Architektoniczna, której jest pan wiceprzewodniczącym, krytykuje takie cele nowelizacji ustawy o planowaniu przestrzennym jak zwiększenie podaży gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Tymczasem deweloperzy twierdzą, że mieszkania drożeją, bo buduje się ich za mało, ponieważ brakuje gruntów...

Sławomir Gzell: Proste wyliczenie dowodzi, że w celu zbudowania w ciągu ośmiu lat 3 milionów mieszkań (w tym 2 mln w zabudowie wielorodzinnej i miliona w domach jednorodzinnych) potrzeba 500 - 600 kilometrów kwadratowych. Pomijając wieś, na miasto średniej wielkości wypada około 50 ha. Proszę mi pokazać miasto, które nie ma takiego zapasu terenów! Tylko nikt nie chce budować domów mieszkalnych np. w ramach recyklingu terenów, ale na nowych, zielonych obszarach, bo takie najłatwiej sprzedać z zyskiem. GKUA postuluje racjonalizację podaży terenów, zamiast rabunkowego zajmowania pod budownictwo czego się da.

Mam wrażenie, że trwa walka urbaniści kontra inwestorzy.

To przesada. Chociaż czasem wydaje mi się, że my, urbaniści, tkwimy w całkowitym osamotnieniu i jak Rejtan wołamy: Nie pozwalam! Nawet samorząd terytorialny, w którego imieniu najczęściej działamy, nie chce zrozumieć, że jakość i uroda przestrzeni przekłada się na pieniądze, a bezmyślna zabudowa niszczy tę przestrzeń na zawsze. Urbanista musi myśleć o przyszłości, deweloper - może o zysku. Niestety, polskie prawo dotyczące gospodarki przestrzennej jest niespójne wewnętrznie. Są w nim restrykcyjne zapisy, ale i luki pozwalające na żonglerkę inwestycyjną. Polska brzydnie. Nikt nie myśli, jak zgrać budowę nowych centrów handlowych z życiem śródmieść, ile kosztuje kanalizacja i drogi ciągnięte do coraz bardziej odległych osiedli, jak obrzydliwe i głupie są gigantyczne reklamy zasłaniające krajobraz. O tym trzeba głośno krzyczeć!

Urbaniści twierdzą, że zabudowa jest zbyt rozproszona. Czy to znaczy, że powinno się budować ciaśniej?

Rozpraszanie się zabudowy miast jest procesem ogólnoświatowym, z którym zresztą walczy się z powodów ekonomicznych, społecznych i estetycznych. Rozproszone miasto jest droższe, nie tworzy społeczności lokalnych tylko masę konsumentów i odwraca się od własnej historii i tożsamości. Stąd powraca model miasta zwartego, co nie znaczy ciasnego.

Co znaczy postulat GKUA dotyczący zwiększenia partycypacji społecznej w procesie planowania?

Każdy mieszkaniec gminy powinien mieć możliwość poznania każdej decyzji dotyczącej jej przestrzeni. A kiedy dotyczy go ona osobiście, powinien - jeżeli chce - brać udział w jej podejmowaniu. Nie może przy tym blokować tego, co niezbędne wspólnocie samorządowej.

GKUA nie podoba się też pomysł zastąpienia studium planem kierunkowym. Dlaczego? To był główny postulat środowisk inwestorskich!

Studium to przestrzenny zapis strategii rozwoju miasta, która z reguły zmienia się wraz z nowymi impulsami rozwojowymi. I dlatego to, co było studium, nie może stać się planem, bo w studium nie rysuje się granic terenów dokładnie wzdłuż ich granic ewidencyjnych. Plan kierunkowy miał być jeszcze mniej dokładny niż studium, bo nie mogłoby być inaczej. Jeśli więc trudno przygotować plan dla części gminy, jak zrobić plan o podobnej dokładności dla całej?

Jak powinna być uregulowana kwestia opłaty planistycznej?

Mechanizm jest prosty: powstaje plan, potem buduje się drogi i instalacje. Działki przy nowych drogach zyskują na wartości, kiedy więc decydujemy się na ich sprzedaż, wpłacamy do kasy gminy ustaloną w planie sumę. Dziś jej wysokość wyliczana jest zwykle przez specjalistę, bo wymaga się dołączenia do planu odpowiedniego dokumentu. Problem stanowi ściągalność opłaty i takie jej ustalenie, aby zasilała gminę, ale nie stopowała rynku nieruchomości.

Źróódło: Rzeczpospolita